身为中国人民银行(下称“央行”)永康市支行信贷调统股股长，程立英这些天正忙着梳理永康市各商业银行3月份的贷款情况汇总，并同各部门着手起草一份针对该市实际情况的信贷指导意见。

　　“意见的总原则是，从严控制永康市银行对房地产项目进行贷款，并要求对已贷房地产款项进行严格跟踪。”程立英在日前接受《第一财经日报》记者采访时透露，拥有全国最大五金制造基地的永康不是浙江民资最多的县级市，但却是浙江外流民资投资房地产最普遍的区域。目前，该市一些房地产贷款大户已经或轻或重地出现资金回笼难状况。

　　其实，早在今年1月底，浙江银监局公布的一份调查报告中，已经首次对该省外流民资涌入全国各地房地产市场“造房”的现象表示了担忧――认为近一半的外流民资投资房地产，存在较大政策性风险。

　　仅仅两个多月后，浙江银监局的担忧就开始在永康市一些企业里出现。

　　脱离制造业的逐利冲动

　　群升集团是永康以防盗门为主业的大型知名民营企业，该公司自2002年进入房地产领域后，已先后开发永康、贵阳、龙游等地的多个房地产项目。其中仅永康本地的“巴黎商街”、“世纪华城”，就使该集团分别获利3亿元和1.6亿元，其在贵阳投资1.2亿元的群升世纪广场、千禧广场，福州市区投资8.2亿元的商住楼项目，目前都是该集团的主打项目。

　　事实上，群升集团只是永康庞大的“造房团”里的一分子。尽管与闻名全国的温州“炒房团”相比，永康“造房团”并不显山露水，但该市五金企业进入房地产行业的普遍性和在房地产项目投资上的一掷千金，已使有关部门颇感意外。

　　据永康市统计局统计，自2001年起，永康房地产市场逐步升温，年均投资增长率在40%以上，2004年该市房地产开发投资达5.4亿元，同比增长70.9%。

　　随着本地房地产投资渐热，永康房地产开发企业开始向外地拓展。金华银监分局信息统计科科长俞威说，通过企业反馈，截至2004年底，在永康金融机构开户的工业制造及关联企业中投资房地产的有105家，其中投资异地房地产开发项目的企业有52家，开发项目60个，项目投资总额约27亿元(包括异地合作方投入)。企业投资地域包括浙江、江西、上海、山东、江苏等十多个省市。值得关注的是，该市排名前11位的工业企业贷款大户均涉足房地产项目。

　　程立英称，尽管27亿元这一数据与央行永康市支行掌握的不完全一致――该行通过各商业银行反馈得到的这一数据是23亿元(包括异地合作方投入)、资本输出(现金流出)为10亿元，但该市五金企业热衷于投资房地产项目的现象十分明显，甚至有些浙江块状经济的“味道”。

　　对于永康民企热衷投资房地产的主要动因，俞威认为，一是房地产业的回报率远高于制造业，甚至达到制造业的几倍乃至数十倍；二是随着永康经济的发展，其五金行业过度集中，已渐显地域空间不足迹象，资源短缺又直接制约其扩大规模，“当日益庞大的资本与狭窄的地域空间、资源空间发生矛盾时，资本不可避免地会溢出，逐利新的行业。”

　　俞威坦承，永康大量制造业企业脱离主业追逐房地产行业利润，其不利影响甚大，尤其是企业对房地产等热点行业投资的资金链相对脆弱，存在较大的政策性风险，“风险防范和控制问题应该引起高度重视。”

　　他说，永康的这种现象在今年初还形成了报告，递交给了浙江银监局，银监局也曾表示担忧，并专门发出风险提示，要求各金融机构亟须关注企业动态，防范风险。

　　资金链面临双重压力

　　监管部门的这种担忧在永康很快变成了现实，并可能影响该地金融机构房地产项目贷款“整体优良”状况。

　　央行永康市支行一位高层人士透露，目前该市的一个著名楼盘已出现滞销状况，由于该楼盘处于永康市城北工业区，居住环境并不理想，开发商整体设计思路和销售策略不对，“目前该楼盘空置率太高”。

　　一位永康当地的出租车司机向本报记者透露，五金污染导致永康环境质量下降，而上述那套楼盘周围配套设施一般，价格却不低，在那里建造大量的别墅，“销售不出去很正常”。

　　“这种滞销造成的直接后果是开发商资金链断裂，如果不能及时制订相应的改善策略，企业有可能一蹶不振。”该高层人士说，目前这个楼盘的开发商在永康金融系统内的一笔“数额巨大”的贷款已经逾期，企业资金周转出现困难。

　　在永康市区，出现类似情况的楼盘不止一个，此类楼盘由于销售形势不佳或历史原因迟迟不能开盘，资金得不到快速回笼，开发商正面临着资金紧张的尴尬。

　　“永康市区的房产价格普遍在4000元~6000元/平方米，已经处在历史高位，而销售不理想的情况的确存在。”程立英说。

　　一位在上海开发商住楼项目的永康房地产开发商透露，除了永康当地外，在上海、江苏、江西等地投资的永康房地产开发企业都已开始出现资金紧张的状况。

　　实际上，销售困难只是房地产开发企业资金链面临的一个危机，而金融部门的信贷收缩对这些企业的打击则是空前的。

　　中国农业银行永康支行信贷部门一位负责人介绍，房地产投资升温，其中蕴含的风险也在上升。目前，在永康乃至金华的房地产开发企业的资金来源中，贷款占到35.3%，定金及预收款占到37.8%，而房地产企业自筹资金只占21.0%。“永康大部分房地产企业的实力并不大，一旦某个环节出错，一些房地产项目的贷款可能就无法收回。”他表示，银行不得不小心翼翼，宁可不贷款也要保证资金安全。

　　该负责人坦陈，在2004年5月以前，房地产项目的贷款都是各家银行争抢的优质项目。2004年3月永康金融系统的存贷余额比为1.17,但贷款增速比存款速度高出13个百分点，四大行的房地产项目的贷款大致都在4亿~5亿元；但从最新统计来看，不管是存贷余额比还是贷款增速，都略显下降，有些银行甚至准备不新增房地产贷款。

　　他还表示，由于“有些企业转移资金投向，银行无法判断贷款的最终用途”，对于房地产项目的贷款数据只能推算，实际数额显然比这个要大。

　　抱团投资再聚资金

　　程立英说，他们在走访中小企业时，“尽快将项目启动，拿到预售证，并尽快回笼资金”，有着这种心态的开发商不在少数。而出于对资金的强烈需求，永康的企业开始寻求投资联盟，由几十个或者上百个中小五金企业共同出资，共同成立房地产开发企业或者直接合作，开发房地产项目。

　　吴辉荣是永康一个小型防盗门厂的业主，他告诉本报记者，月底将与两个朋友去江西，和当地有关部门商谈房地产开发事宜。“五金行业的日子现在不好过，为了赚钱，大家决定‘凑份子’在二线城市开发楼盘。”他说。

　　吴辉荣认为，永康企业结成“投资联盟”开发房地产的现象去年下半年就已出现，但现在这种现象已经越来越明显，据他估计，这样的“投资联盟”，已经不下数十个，所筹集的资金也从数亿元到数十亿元不等，股东来自永康的各行各业。

　　星月集团是永康一家以摩托车及摩配、电动车为主业，年产值达10多亿元的大型集团，同时也是“投资联盟”中的一个成员。该集团一位董事透露，星月集团已与永康地区的几家企业联合，在上海、江苏等地进行房地产项目的投资。他认为，“抱团投资的好处是不用向银行贷款或向民间借贷就可以马上集聚资金，从而缓解先期开发时出现的资金不足困难，也不会影响主业的发展。”

　　该董事还表示，土地、信贷紧缩政策的相继出台，使得由银行垫款买地、以少量资金即可成为开发商的时代过去了，没有现金实力的“拼缝”式发展商将难以为继。但永康的一些大型企业已经积累了相当规模的资本，即使不能单独投资，也能通过整合和联盟进行房地产开发，当下正是诸多拥有现金流的企业“问鼎”房地产的有利时机。

　　永康市经济贸易局市场监管科科长李屯义评价说，房地产开发的暴利时代已渐行渐远，那种“有地皮就有钱赚”的历史已不复存在，房地产开发日益讲究“品牌”、经营模式和专业化的运作水平，那种小打小闹的房地产开发将很难生存，永康市现有的房地产开发企业将重新洗牌。

　　程立英承认，今后房地产开发商的两极分化现象会加剧，当前金融部门的职责就是加强引导，促进企业合理发展和理性投资，以防范企业和银行风险。

　　他表示，今后永康的金融机构会在“健全内控机制，提高风险预警和防范能力”上重点发力。“工业企业当前融资主要依靠金融机构，其投资成败直接关系贷款资产安全。因此，金融机构将密切关注异地投资企业动向，严格执行相关制度，控制对房地产新增贷款的投入。”

　　程立英提出的另外一个措施是：金融部门将加强贷后监督，及时掌握企业贷款用途。

　　“很多企业目前都以流动资金名义、挪用贷款等方式进入房地产开发项目。我们必须加强对异常企业账户资金实施跟踪，对挪用贷款的投资企业及时采取控制规模、提高利率、收回贷款等措施，保证资金安全，促进企业的健康发展。”程立英说。